--- Los bancos de Shanghai han comenzado a recortar sus préstamos, por lo que quizás el mercado inmobiliario local sufra cambios estructurales significativos, se inhiba el sector de bienes raíces de alta clase y bajen los precios de los inmuebles.

Por Lan Xinzhen

Zhou Zhengyi, el más acaudalado de Shanghai, ha estado en varios campos, incluido el de la tierra e inmuebles. El 4 de junio, después de su sometimiento a la investigación, las altas esferas de una docena de bancos locales tuvieron una sesión conjunta con emergencia para hallar contramedidas. El día siguiente, la sucursal en la ciudad del Banco de la Construcción de China decidió elevar las tasas de crédito para la compra de chalets, viviendas de alta clase, hoteles y edificios de oficinas con el fin de controlar el volumen total de préstamos al respecto, y prohibir con rigor créditos a la Ciudad Universitaria, las áreas de vacaciones turísticas y los parques temáticos.

Los otros bancos grandes de Shanghai también han empezado a reducir los créditos, sobre todo para el sector inmobiliario.

“Esto tal vez afecte a la estructura del mercado de inmuebles de Shanghai”, comenta Xia Zonghan, ingeniero del Instituto de Planificación y Diseño de la Urbanización, del Ministerio de Construcción. Agrega: “Se atrofiarán los proyectos de viviendas de alta clase apoyados por los créditos bancarios”.

El año pasado, el banco central exigió a los bancos grandes prevenir el riesgo de los créditos para los bienes raíces. El “Incidente Zhou Zhengyi convirtió en realidad la advertencia del banco central.

La restricción de los créditos bancarios haría fallar la cadena de fondos para un buen número de promotores de bienes raíces en Shanghai, dice Xia. La cámara de estos comerciantes abandonaría por cuenta propia la construcción de edificios de alta clase.

Los fondos del sector shanghainés para el desarrollo de bienes raíces provienen principalmente de los créditos bancarios, los pagos de compra anticipados y los fondos propios. Los créditos bancarios y los pagos de compra anticipados, que vienen de los bancos comerciales, llegaron al 69,7% del total de sus fondos en el tercer trimestre de 2002, y sus fondos propios solamente al 30,3%. De ahí su alta dependencia de los bancos.

El investigador Gu Jianfa, del Centro de Investigación de los Bienes Raíces, Academia de Ciencias Sociales de Shanghai, cree que la disminución de los créditos bancarios ayudará a reajustar la estructura desequilibrada del mercado inmobiliario local.

En años recientes, este mercado de Shanghai ha estado seriamente desequilibrado, con más viviendas de gran superficie y altos precios que las de precios módicos en oferta. El año pasado fue concluido un total de viviendas comerciables en 19,84 millones de metros cuadros en la ciudad, pero las de menos de 100 metros cuadrados por unidad representaban tan sólo menos del 20%, las de 100-150 metros cuadrados llegaban a más del 50% y los chalets a más del 20% con 4,2 millones de metros cuadrados. En fin, aumentaba el área habitable por unidad y subía el precio total. El año pasado, un total aproximado de 100 mil familias shanghainesas se mudó de casa y compró al contado viviendas de menos de 100 metros cuadrados por unidad, lo que representó una demanda de cerca de ocho millones de metros cuadrados, poniendo de mayor relieve la contradicción estructural del mercado.

Gu comenta: “Sin duda, la merma de los créditos bancarios obligará a algunos proyectos de viviendas de alta clase a que por falta de fondos se desplacen al mercado de viviendas más baratas”.

Por otro lado, el Incidente Zhou urgirá al gobierno municipal a reglamentar el mercado inmobiliario. El gobierno de Shanghai ha manifestado con claridad que revisará las infracciones del sector. El banco central, la Comisión Central de Verificación Disciplinaria (CCVD) del Partido Comunista y el gobierno de Shanghai han hecho una lista de más de 20 comerciantes de bienes raíces de la ciudad, para investigar si han cometido transgresiones en el pedido de créditos e investigar las aprobaciones del uso de tierra en Shanghai en los pasados tres o cuatro años. La Administración Municipal de Edificios y Tierra ha presentado un informe sobre las aprobaciones del uso de tierra y sobre las transacciones de tierra en Shanghai, hechas durante los últimos tres o cuatro años.

Anteriormente, los precios de vivienda y tierra en Shanghai permanecían en un nivel bajo, pero desde el año pasado empezaron a empinarse por amplia margen. En el 2001 las viviendas comerciables en esta ciudad se vendían a 2.980 yuanes/metro cuadrado en promedio, pero el precio subió a 3.800 yuanes el año pasado. Según fuentes del sector, el alza se debió mayormente a las operaciones irregulares en las transacciones de tierra.

Los datos de la Administración Municipal de Edificios y Tierra muestran que a partir del 1 de julio de 2001, todas las tierras de gestión fueron incluidas en la subasta de licitación, y que hasta marzo de este año se habían vendido 479 lotes. Pero con la revisión de los anuncios de licitación se descubre que solamente 57 lotes tuvieron tales anuncios de licitación de venta. Significa que el 84% de los proyectos de inmuebles y tierras violó las reglas de transacción, y que algunos lotes llegaron a manos de los comerciantes por medio de subcontratas.

“Si Shanghai puede tomar el incidente como coyuntura para revisar cabalmente las transacciones de viviendas y tierras, entonces esto haría descender en cierta medida los precios de tierra para la construcción en la ciudad, lo que movería a bajar los precios en su conjunto”, dice Xia Jianzhong, profesor de sociología de la Universidad del Pueblo Chino, quien añade: “El que hasta qué tanto puedan bajar los precios de los bienes raíces en Shanghai depende de la fuerza con que el gobierno castigará las infracciones cometidas en el mercado inmobiliario. Sin embargo, el Incidente Zhou no afectará a la inversión en este mercado de Shanghai en su conjunto”.

En 2002 Shanghai realizó una inversión por valor de 72.023 millones de yuanes en los bienes raíces, para un incremento del 14% sobre el año anterior. En enero-mayo de este año, esta inversión alcanzó a 33.238 millones, para un aumento del 18,5% frente al mismo periodo de 2002. Las empresas estatales y privadas, los empresarios extranjeros y los empresarios de Hong Kong, Macao y Taiwan se han convertido en los inversionistas principales del sector. Ellos, salvo las empresas estatales, aportaron el 40% de la inversión total.

Conforme se rectifican las infracciones, el ambiente inversor del sector de bienes raíces de Shanghai será transparente y reglamentado y atraerá una mayor cantidad de inversión debido al crecimiento económico local de alta velocidad.