Por Feng Jianhua

Desde junio del año en curso, el Gobierno chino ha ampliado las investigaciones relacionadas con “las irregularidades cometidas por ricos y poderosos” en Shanghai, incluyendo en sus pesquisas a otros 20 comerciantes en tierras. La investigación apunta a clarificar los casos de venta y arrendamiento de tierras en los últimos tres a cuatro años. Partiendo de la brecha existente, se está aplicando de manera gradual la regulación y la rectificación del mercado de tierras en el ámbito nacional.

Desde la década de los 90 del siglo pasado, el mercado de bienes raíces ha mantenido un recalentamiento sostenido, situación que ha dado lugar al súbito enriquecimiento de numerosos sujetos en el país. Según la revista Forbes de 2002, de los cien chinos más ricos, 40 se dedican al sector de bienes raíces, mientras que entre los 500 más ricos del mundo, sólo 30 son comerciantes de bienes raíces. En el país, invertir en dicho sector es considerado un “juego exclusivo para ricos”.

Debido al recalentamiento del sector en algunas localidades y las imperfecciones de las reglas, con frecuencia se viola la ley. El mercado de transacciones de terrenos, que determina el volumen de los beneficios, es el eslabón más débil. Según el Ministerio de Tierras y Recursos Naturales, en 2002 se investigaron más de 80.000 transacciones ilegales de terrenos, lo que causó una pérdida por valor de más de 1.500 millones de yuanes para el Estado.

La corrupción favorece el crecimiento de las prácticas malsanas en las transacciones de bienes raíces.

Según la Constitución y otras leyes pertinentes, los terrenos pertenecen al Estado, y los comerciantes pueden comprar el derecho de uso de terrenos siempre y cuando obtengan autorización del Estado. Éste transfiere terrenos mediante tres formas principales: la subasta, la licitación y la transferencia negociada.

“Los problemas residen principalmente en la transferencia negociada, pues ésta es una negociación de carácter estrictamente bilateral. La transferencia no pública favorece la producción de la corrupción, haciendo que se generalice cada vez más el fenómeno de las reventas a precios exorbitantes en el sector de terrenos”, dijo recientemente a Beiiing Informa el catedrático Zhang Yaoqing, director del Instituto de Investigaciones de la Economía de Bienes Raíces, de la Universidad de Economía y Comercio Shoudu.

Según Zhang Yaoqing, desde hace largo tiempo los reglamentos sobre la transferencia negociada han sido siempre muy confusos y carentes de práctica. Por ejemplo no hay estipulaciones específicas sobre qué tipo de terrenos se pueden transferir, y cómo se determina el precio de la transferencia, así como otras cuestiones claves. Bajo estas circunstancias, la mayoría de los comerciantes de bienes raíces prefieren entrar en connivencia con funcionarios del gobierno para poder comprar tierras a precio mucho más bajo que el del mercado, mediante la transferencia negociada.

Lo más grave es que algunos comerciantes, al comprar terrenos, no lo hacen con fines de explotación de bienes raíces, sino simplemente para revender. Según Zhang, ellos siempre pueden conseguir el derecho de uso de terrenos a precios bajos apoyándose en “fuertes relaciones” con poderosos funcionarios del gobierno, sin tener que pagar de antemano el importe por concesión de terrenos, y luego los transfieren a precios altos, para compensar con parte de lo que ganan el “vacío” anterior.

En el campo de las subastas y las licitaciones de terrenos, también existen maniobras ocultas, que consisten en que el comprador se entera del precio antes de la subasta o la licitación para poder manejar el proceso de transacción y conseguir sus objetivos.

La dañina especulación

Además de ser caldo de cultivo para la corrupción, la especulación causa la elevación desenfrenada del precio de las tierras. La Estación Ferroviaria Occidental de Beijing es una de las cuatro terminales principales de la capital. Antes de su construcción, los terrenos adyacentes costaban de 750.000 a 900.000 yuanes por hectárea, según Liu Weixin, investigador del Instituto de Economía Regional de la Academia de Ciencias Sociales de China. Pero tras la elaboración del plan de la construcción, el precio subió en un día a 2,25 millones de yuanes, es decir, casi el triple del precio original. Cuando se inició la construcción, el mismo se duplicó otra vez, llegando a 4,5 millones de yuanes.

Sobre estas premisas, los comerciantes calculan el costo incluyendo el factor del alza del precio de las tierras causado por la especulación. De modo que también se eleva el precio de los bienes raíces. En muchas localidades, el costo de terreno representa más de dos tercios de la inversión total en la explotación de bienes raíces. En 1998, el precio promedio de las viviendas fue de 2.700 yuanes por metro cuadrado en Hangzhou. Pero en 2002, el mismo subió a 5.000 yuanes, casi el doble, lo que representó un nivel mucho más alto al aumento del ingreso de los ciudadanos locales. Al quedar las viviendas fuera del alcance de los residentes de ingresos bajos y medios, se incrementa la cantidad de edificios de viviendas construidos y desocupados, causando pérdidas de recursos.

Por otro lado, las prácticas de especulación de terrenos han causado el “movimiento de compra y venta de grandes extensiones de terrenos”. En los últimos años, se ha acelerado continuamente la construcción civil. Algunos gobiernos locales se fijan en los terrenos de alto valor cuando les falta el capital para la construcción. Con el pretexto de “administrar la ciudad”, venden terrenos estatales a grandes extensiones. Los comerciantes de terrenos lo consideran provechoso y pugnan entre ellos por comprar. Según informaciones de prensa, no son pocas las compañías capaces de comprar de una vez al gobierno de 400 a 500 hectáreas de tierras.

“Este movimiento ha perjudicado los intereses de los campesinos. Algunos de ellos han perdido sus tierras y no han podido lograr la recompensa del gobierno. Como han perdido para siempre la tierra de la que han dependido, ya no tienen con qué sobrevivir”, anotó preocupado Liu Weixin.

Las especulaciones del precio del terreno también puede provocar riesgos financieros. El catedrático Zhang informó que los bancos son la mayor parte de los fondos requeridos para la explotación de bienes raíces, incluyendo los fondos disponibles de los comerciantes de explotación, los fondos de contrato por parte de la empresa encargada de la obra y el adelanto de los compradores. Si los precios suben más allá del límite, habrá más edificios desocupados, lo cual representa una amenaza de riesgo financiero.

Eliminación de maniobras ocultas en las transacciones de terrenos

El mercado de bienes raíces se asiente en el mercado de tierras. Sólo con el perfeccionamiento de este último, podrá funcionar de modo sano el primero. Por tanto, el Gobierno chino ha fortalecido en los últimos tres años la administración del mercado de tierras.

Con el fin de intensificar el control gubernamental, el Consejo de Estado exigió el 30 de abril de 2001 que los diversos gobiernos locales implementaran de manera experimental el sistema de compra y reserva de tierras de construcción, lo cual deberá permitir que los gobiernos locales pueden recuperar los terrenos que no son explotados dentro del límite de un año, y aquellos transferidos por las instituciones gubernamentales sin pedir permiso al Estado, así como otros terrenos de utilización ilegal. Zhang considera que la implementación del sistema de compra y reserva permite que el gobierno controle efectivamente desde el origen la escala de explotación de la tierra, y restrinja enérgicamente las especulaciones del precio del terreno.

En julio de 2002, el Ministerio de Tierras y Recursos Naturales estipuló específicamente que las tierras operacionales tienen que ser vendidas mediante subasta pública, y no pueden ser transferidas mediante negociación. Gracias a ello, se ha conseguido erradicar la raíz de la connivencia gubernamental y comercial, con lo cual se han eliminado “tierras de gratitud” y “terrenos de corrupción”.

“Debemos reconocer que estas disposiciones han desempeñado un papel muy importante en impedir la malsana tendencia en las transacciones de terrenos. Pero lo más importante reside en cómo las observan e implementan los departamentos gubernamentales correspondientes”, reiteró repetidamente Liu a Beijing Informa.

Con el fin de acabar con las prácticas de especulación del precio en las transacciones de tierras, según Zhang, es mejor, bajo condiciones posibles, incluir los terrenos en el proyecto conjunto de bienes raíces antes de subastar los primeros, porque la subasta conjunta de un proyecto de bienes raíces tiende a buscar el precio más bajo; de tal manera se evita la especulación del precio, utilizando el precio más alto que siempre procura la subasta de terrenos. Además, la competencia no sólo se concentra en el precio, sino en las condiciones integrales incluyendo el nivel administrativo, etc.

“Aunque se está llevando a cabo la normalización en el mercado de tierras, hay que intensificar aún más el tratamiento de los fenómenos de corrupción, además de perfeccionar el sistema pertinente, para poner fin a las actividades ilegales en las transacciones de terrenos”, añadió Zhang.