Por LAN XINZHEN

El 12 agosto de 2003, el Consejo de Estado publicó una circular que estipula la promoción del desarrollo sano y sostenido del mercado de propiedad inmobiliaria de China. El aviso precisó que el impulso al mercado de bienes raíces ayudará a estimular el consumo, promoverá la demanda doméstica, impulsará la inversión y reforzará el desarrollo acelerado y sano de la economía nacional.

“La promoción del desarrollo sano del mercado de propiedad inmobiliaria es una meta del gobierno, y la circular servirá como guía para el desarrollo de la industria,” dijo Shen Jianzhong, subdirector del Departamento de Propiedad Inmobiliaria del Ministerio de Construcción.

Esta circular parece haber aplacado la controversia que en los últimos tiempos ha plagado la industria inmobiliaria. Los promotores se han tranquilizado al comprobar que el Gobierno Central apoya al sector.

El gobierno a la ofensiva

“El gobierno ha apoyado siempre el desarrollo de la propiedad inmobiliaria,” dijo Shen. “Estamos ajustando actualmente el orden del mercado, reprimiendo las actividades ilegales que ocurren en la industria, incluyendo el comercio ilegal de tierras, la colusión entre los funcionarios y los promotores inmobiliarios y la especulación con las tierras,” afirmó Shen.

El sector inmobiliario ha devenido uno de los pilares económicos de China. En 2002, la inversión en este campo alcanzó 773.600 millones de yuanes ($93.430 millones), para un 8 por ciento del PIB del país. El gasto individual total en compra y construcción de viviendas fue de 800.000 millones de yuanes ($96.620 millones), el cual generó un valor relacionado de consumo de cerca de un billón de yuanes ($120.770 millones). Actualmente, alrededor del 40 por ciento de los residentes urbanos todavía desea comprar casas. Esta estadística, junto al alto margen (de un 3 a un 20 por ciento) de beneficio derivado de las propiedades inmobiliarias significa que el sector continuará atrayendo a los inversionistas.

Según la circular, se cancelarán todas las políticas y sistemas que implican trabas al desarrollo del consumo de viviendas y el mercado inmobiliario. Las empresas deben desempeñar un papel primario en la industria de viviendas residenciales. La circular también enfatizó la necesidad de poner punto final al proteccionismo administrativo y los impedimentos regionales, de modo que se cree un ambiente de mercado justo y competitivo. La circular también llama a intensificar la administración sobre el sector inmobiliario, a la vez que alienta el uso de materiales, tecnología y equipos nuevos en el sector. “Es una buena noticia,” al decir de Ren Zhiqiang, gerente general de la inmobiliaria Huanyuan.

Los promotores inmobiliarios han acentuado por mucho tiempo la construcción, descuidando la parte administrativa. Esto ha creado problemas como el recalentamiento de la inversión, las alzas de precios en la vivienda, el desequilibrio en la oferta y la demanda y el comercio irregular en el sector inmobiliario.

Para poner coto a estos problemas, en mayo de 2002 el Ministerio de la Construcción, el Ministerio de Tierras y Recursos Naturales y otros cinco departamentos gubernamentales centrales relacionados publicaron en conjunto una circular para el reajuste y la reparación del maltratado mercado inmobiliario. El 13 de junio de 2003, el Banco Popular de China publicó una circular que estipulaba una mejor supervisión de los préstamos para proyectos de viviendas. El documento incluyó estrictos requisitos sobre calidad y crédito de los promotores de bienes raíces y sobre las cuotas de préstamo.

Muchos promotores respondieron a estas circulares argumentando que el gobierno obstaculiza el desarrollo de la propiedad inmobiliaria. En junio, Zhou Zhenyi – mayor promotor inmobiliario de Shanghai -- fue arrestado bajo cargos de actividad criminal, para mayor preocupación de sus colegas del sector.

La inversión en el sector comenzó a disminuir, y para junio el capital colocado en dicho campo fue solamente de 25,3 por ciento de los activos fijos totales del país. En julio, esta tarifa cayó a 25,1 por ciento. Incluso en mayo, un mes afectado seriamente por el brote del Síndrome Respiratorio Agudo y Grave (SRAG), dicha cifra todavía alcanzaba un 26,5 por ciento.

Una mejor estructura de vivienda

China controlará la construcción de los complejos de viviendas comerciales lujosas y de gran superficie, proporcionará más hogares a precios medios y bajos y reducirá el número de personas que, sin reunir las condiciones para ello, por altos sus niveles de ingresos, compra hogares a precios reducidos, ofrecidos por el gobierno municipal de Beijing a los residentes de bajos ingresos.

Según la circular del Consejo de Estado, el gobierno reducirá, o incluso suspenderá, la aprobación de hogares residenciales de lujo, de edificios de oficinas de lujo y de casas comerciales en lugares donde hay una existencia excesiva de tales propiedades. A la par, se tomarán medidas para acelerar la construcción de hogares de precios medios y bajos.

Desde 1998, el gobierno propuso que los residentes de altos ingresos compren las viviendas comerciales, que los ciudadanos de clase media adquieran los recintos de precios módicos y los asalariados de ingresos bajos alquilen casas a los precios bajos ofrecidos por el gobierno.

En los pasados cinco años, sin embargo, emergieron numerosos problemas. Hay amplias quejas con respecto a la carencia de viviendas de precio módico. Aprovechándose del trato preferencial otorgado a los promotores que construyen la viviendas de precio módico, muchos de estos promotores de bienes raíces obtuvieron terrenos con el compromiso de construir hogares modestos. Pero una vez adquirida la tierra construyeron grandes casas de lujo, que quedan fuera del alcance de la mayoría de las personas de clase baja y media. Es por ello que hoy se observan numerosos edificios de lujo vacíos, cuando quedan muchas familias necesitadas con urgencia de una vivienda, pero se ven imposibilitadas de pagar los altos precios.

Según Li Dongxu, director del Departamento de Construcción Urbana del Ministerio de la Construcción, en el futuro inmediato, la vivienda de clase media abarcará de 70 a 80 por ciento del total de casas fabricadas, mientras que las de lujo constituirán sólo el 5 por ciento. Las viviendas módicas serán un 15 por ciento del total. En Beijing, de los proyectos comenzados en 2002, 30 por ciento son de lujo y 25 por ciento son complejos de viviendas módicas. Obviamente, admitió Li, esa proporción resulta inadecuada con respecto a la actual distribución de ingresos de los residentes de Beijing.

El Ministerio de la Construcción, la Comisión Estatal de Desarrollo y Reforma y el Ministerio de Tierras y Recursos Naturales planearon construir 200 millones de metros cuadrados de viviendas módicas en 2003 – unos 60 millones de metros cuadrados más que en el año anterior -- cuando la cantidad de viviendas de este tipo ocupó un 10 por ciento del total de casas planificadas.

Mientras tanto, el gobierno procura asegurarse de que los compradores de viviendas a bajo precio no rebasan el 20 por ciento del mercado de compra y que son en realidad residentes de bajos ingresos.

El Ministerio de la Construcción y el Ministerio de Tierras y Recursos Naturales crearon un plan conjunto para reducir la ocupación ilegal de tierras, los terrenos desocupados, la transferencia ilegal de proyectos y la especulación en la utilización del suelo. Estas medidas deben garantizar que haya oferta suficiente de viviendas de clase media. A la vez, se realizan esfuerzos para controlar terminantemente los precios de la tierra y de reducir los honorarios administrativos en la construcción y el consumo. El gobierno también intentará reducir los costes de la construcción de vivienda, de modo que se amplíe la cifra de personas beneficiadas con un techo propio.

Operación limpieza en el mercado

China intensificará la supervisión y el control sobre el sector de bienes raíces, impondrá el orden al mercado y establecerá un sistema completo de alarma de mercado en el futuro. Este sistema creará una base de datos con información sobre utilización del suelo, precios de vivienda y ventas de la misma en los mercados de propiedades inmobiliarias de toda la nación. Cuando ocurra alguna irregularidad, se producirá una advertencia para que se examine de cerca lo ocurrido.

La más reciente circular del Consejo de Estado llama a los gobiernos locales a recopilar estadísticas más exactas sobre mercados inmobiliarios en sus fueros, a instalar un sistema de alarma, consolidar el macro-control sobre la calidad de los promotores inmobiliarios, crear pautas más estrictas para la aprobación de proyectos, prohibir el comercio de tierras entre las unidades y los individuos y terminar con la corrupción en el sector.

Los datos publicados por el Departamento de Supervisión del Mercado, supeditado al Ministerio de Tierras y Recursos Naturales muestran que en el primer semestre de 2003, se trataron 53.000 ilegalidades en el uso de la tierra, por lo que se sancionó a 200 funcionarios implicados. A la vez, aumentaron las quejas en el sector en 23.4 por ciento, en comparación con igual período del año pasado.

El Ministerio de la Construcción ha seleccionado 14 ciudades en las cuales pondrá en vigor de modo experimental los sistemas de alarma. Estas son Shanghai, Tianjin, Chongqing, Harbin, Dalian, Nanjing, Hangzhou, Xi'an, Zhengzhou, Changsha, Nanchang, Xiamen, Shenzhen y Chengdu. Antes de fines de este año, el sistema se ampliará a otras 35 grandes y medianas ciudades.

El “control de la tierra es la clave para supervisar el mercado de bienes raíces,” a juicio de Su Kexin, subdirector del Departamento de Uso del Suelo del Ministerio de Tierras y Recursos Naturales.

Con todo, algunos dudan de que la circular baste para limpiar y dar un impulso al mercado inmobiliario de China.

“La circular no es nada nuevo, sino que integra varios documentos promulgados previamente,” dijo Su Kexin.

Su agregó que el gobierno no debe interferir en el desarrollo de la industria inmobiliaria, sino que, por el contrario, debe dejar que se desarrolle siguiendo las pautas que marca el mercado. De lo contrario, enfatizó, el funcionamiento orientado al mercado en este sector será un concepto vacío y la interferencia del gobierno no hará más que obstaculizar el desarrollo del mercado de bienes raíces.